[여기서 잠깐!]심상치 않은 미국 집값, 트렌드도 변화 중 🏈

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2020년 9월 1일 (화)

◾ 미국 부동산 시장도 역대급 활황세. 명목가격상 뿐만 아니라, 물가상승률 감안해서도 역대 최고 수준 기록하며 2008년 금융위기를 유발했던 주택버블 당시 최고가보다도 3%가 높은 상황. But 당시의 아픈 기억에 정부는 주택관련 규제는 쉽게 못건드리며 참을 인(忍) 스탠스

◾ 코로나가 발발했을 시에만 해도, 이 정도의 상승세는 어려울 것으로 예상했었음. 미국 주택 시장은 개인 투자자 비율이 상대적으로 높으며, LTV (담보인정비율)가 80-90% 수준이라 실업율에 민감하기 때문. 또한 이미 2012-2019년 동안 60%가량 상승 (캘리포니아같은 지역은 x2배)해서 고평가 운운해옴

◾ 그럼에도, 서프라이즈급 주택관련 지표들 행진이 이어가자 회복이 아니라 호황이라는 평가마저 받는 중. 거래량 및 집값 모두 신기록 상승세, 특히 기존주택 판매량 같은 경우는 통계를 시작한 이래 (1968년) 월간 가장 큰 상승폭 (물론 기저효과도 있음) & 기존주택 가격은 작년 동기 대비 +8.5%. 신규주택 거래도 못지않게 급증 중

◾ 부동산시장의 주요 논리, "수요>공급"이 핵심 배경. 실물경기 악화로 매수자가 예상대로 감소, but 매도자 역시 줄어든 것 (!). 바이러스 공포로 외부인에게 집을 보여주기를 꺼려하게 되었고 & 안전하고 익숙한 자가 주택을 굳이 팔고 새 집을 구할 모험은 되려 리스크  

◾ 팬데믹 부양에 주택담보 이자율도 역대 최저 등극, 자연스레 수요는 점차 올라감. 하지만 경기 침체 우려에 신규부지 매입 등과 같은 공급 확대 계획을 이미 미뤄버린 주택 개발사들 & 기존 공사들도 셧다운 여파로 지연. 수요와 공급의 격차가 더욱 벌어진 것. 이제라도 주택 공급 쪽 지표 (주택착공건수, 건축허가건수 등) 가 따라잡는 중이나 공급은 늘 시간과의 싸움

◾ 미국도 30대 젊은층의 실수요가 많아지는 추세 but 인구 밀집 지역이 적어 전염 가능성이 낮은 교외 지역의 주택에 대한 선호도가 올라가고 있음. 또한 재택근무가 많아지며 (어차피 일 끝나고 식당도 술집도 못가는데) 굳이 높은 렌트의 도심 아파트보다는 퀄리티 있는 자가환경에 관심이 높아진 것도 한 몫


📑순살 thinks: 미국 밀레니얼들은 무작정 인기지역에 대한 추격매수보다는, '(웰빙을 위해) 살고 싶고 & (가격대 감안) 살 수 있고 & (실거주를 위해) 살기 위해' 선택 중이 아닌가 싶음


* 미국은 통상 기존주택 거래가 주택시장 거래량의 90% vs 신규주택 10%. 최근 집계된 기존주택 가격 중간값은 30만 4100달러. 30년간 약 3배정도 오른 수준 vs 동기간 미국인이 집을 구매할 때 가장 많이 사용하는 대출인 30년 모기지 금리는 1/3수준이 되어버림. 이 금리는 올해 사상 처음으로 3% 아래 밑돔. 1년 전만 해도 4% 상회
(이자비용이 25%나 싸진것)   

* TMI, 캐나다산 목재에 고관세가 매겨지며
(목재가격이 4월 이후 100% 상승), 목조 주택 재료비마저 상승 타격 


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